您所在的位置: 万辉律师网 >成功案例

律师介绍

万辉律师     万辉,河南书涵律师事务所律师、高级合伙人、创始人,负责律师事务所全面管理工作。目前律师业务主要面向华中、长三角。本科毕业于南京大学,通过国家司法考试取得A类法律职业资格证书... 详细>>

在线咨询

联系我们

律师姓名:万辉律师

电话号码:0376-6100889

手机号码:13803767683

邮箱地址:jslawyerwh@126.com

执业证号:14115201610962017

执业律所:河南书涵律师事务所

联系地址:河南省信阳市罗山县城关镇江淮中路金诚花园

成功案例

夏明月、许家启农村房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书(2019)豫15民申196号

河南省信阳市中级人民法院

    

2019)豫15民申196号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):夏明月,女,1982年4月3日出生,汉族,户籍地河南省罗山县,现住罗山县。

委托诉讼代理人:李胜霞,河南竞远律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王聪聪,河南竞远律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):许家启,男,1965年10月20日出生,汉族,户籍地河南省罗山县,现住罗山县。

委托诉讼代理人:万辉,河南书涵律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):郑秀琴,女,1965年1月5日出生,汉族,户籍地河南省罗山县,现住罗山县。

委托诉讼代理人:万辉,河南书涵律师事务所律师。

再审申请人夏明月因与被申请人许家启、郑秀琴农村房屋买卖合同纠纷一案,不服本院(2019)豫15民终2127号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

夏明月申请再审称,(一)一、二审判决认定的事实缺乏证据予以证明。一、二审认定申请人在购买房屋时知道涉案房屋无法办理产权证,判定申请人存在较大过错,这一事实缺乏证据予以证明。协议书中记载:“甲方房屋现无房屋使用证及房屋所有权证”,这句话是对签订协议时,所购房屋现状的陈述。并没有表示涉案房屋无法办理相关手续。事实上,申请人购买涉案房屋时,被申请人承诺肯定可以办到房产证的,否则的话,《房屋买卖协议书》也不会写明“乙方如需办理房屋、过户手续、一切费用由乙方自理,需甲方协调,甲方不得推迟。”在当时的情形下,申请人完全有理由相信被上诉人所作的承诺是真实的,可以兑现的。而且被申请人是一名房地产开发商,在彭新镇××村××组及××新村均开发了房地产,并且都卖完了。申请人作为一个普通老百姓、农民,怎么可能知道被申请人开发的房地产没有合法手续,怎么可能办不了房产证。如前所述,被申请人作为一名从事房地产开发的商人,对开发房屋需要哪些法律手续、证件,应该是明知的。但其明知不能为而为之,违反法律的强制性规定,至本案庭审辩论结束仍没有出具建房合法手续。对于本案《房屋买卖协议书》无效,被申请人存在明显过错。(二)一、二审判决适用法律确有错误。1.本案合同无效的原因是涉案房屋没有取得集体土地使用证及房屋产权证,是由于被申请人的原因造成的,一、二审判决均规避这一事实,适用法律明显错误。一、二审判决查明:被申请人建房时也没有取得建房批准手续,庭审辩论结束时,使用人仍没有取得集体土地使用证,也没有取得房屋产权证;且被申请人不能提供有效证据证实涉案房屋所占用土地在整体规划范围内。根据一、二审判决查明及认定的事实,涉案房屋应当属于违法建筑。被申请人建房及出售房屋的行为违反了法律的强制性规定,本案《房屋买卖合同》应当无效,被上诉人作为房地产开发商,存在明显过错。但是,一、二审判决在下文中突然笔锋一转,以其他理由认定本案合同无效。申请人虽然对判决第一项没有异议,但是对判决第一项理由有异议。稍微懂点法律知识的人都会明白,一审法官意图掩盖被申请人的违法行为。2.一、二审判决认定《房屋买卖协议书》中房屋和家具、家电可独立买卖,该认定违背了合同当事人订立合同的初衷,颠覆了普通人对日常生活知识的最基本认知。一、二审判决申请人将涉案房屋内家具、家电搬走,也违背了物尽其用的司法理念。申请人与被申请人签订《房屋买卖协议书》的目的是购买房屋居住,而不是购买被申请人用过的旧家具、家电。人人都明白的一个道理,家具、家电型号、大小等是根据房屋的结构、房间面积而特定的,具有一定合理性和功能,并且与房屋主人的爱好有很大的关系。因此,房屋内家具家电的实用价值因附属房屋和房屋的主人而不同。对于本案来说,申请人如果不买涉案房屋,是绝对不可能要涉案房屋内的家具和家电的,更不用谈购买了。对于本案房屋内大量的座椅、沙发、电视,甚至油烟机、燃气灶等,是被申请人用过多年的,法院判决申请人购买家具、家电独立有效,显然违背了普通人最基本的日常生活认知和交易习惯。其中很多家具家电,出了这套房屋,即使赠送也不会有人要的。事实上申请人购买涉案房屋时,房屋内的家具、家电属于赠送物品,没有另行计价。如前所述,涉案房屋内的家具、家电因附属房屋而具有一定的价值,但搬离之后,很多物品就是垃圾和废品,比如油烟机、燃气灶、老式书桌等。且不是申请人所需之物,对申请人而言毫无价值。但是,涉案家具、家电在涉案房屋内还可以物尽其用,发挥功能。(三)一审判决以《评估报告书》作为定案依据,违背了客观事实、违背了司法独立审判原则。1.涉案房屋属于没有获得合法审批手续的违法建筑,直到一审诉讼终结该房屋仍未办理相关审批手续,更无验收合格手续。且在一审中,申请人向法庭提交了房屋存在多处裂缝的照片、视屏证据。评估事务所却按照合法的、合格的商品房屋标准和折旧率评估涉案房屋的价值及折旧费用,完全违背了客观事实。2.涉案家具、家电属于涉案房屋的附属物,其价值应随房屋而存在。3.一审判决不尊重客观事实,不认真审查当事人订立合同的目的,及当前房地产价格普遍上涨的市场环境,完全按照评估报告的结论判决该案,是以一种完全“以鉴代审”的行为,失去司法独立审判的职能,一审判决违背了客观真实性。(四)被申请人在收到全部房款至今已有四五年了,且被申请人存在过错。被上诉人应当支付其占用资金期间的利息。夏明月根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

许家启、郑秀琴提交意见称,(一)本案一、二审认定事实正确,有相应的证据。1.答辩人提供的身份证、户口本充分证明其是罗山县彭新镇杨店村南园组居民,而并非开发商;《房屋买卖协议书》充分证明交易的房屋是在农村宅基地上自建自住的房屋及家私、家电,并非商品房。2.从双方于2014年6月29日签订《房屋买卖协议书》的内容可以看出答辩人如实告诉了被答辩人交易房屋的客观情况,被答辩人是自愿接受房屋现状购买该房屋。双方均已履行了该协议近4年,现被答辩人出尔反尔,起诉要求退房,过错明显在被答辩人。3.双方协议价款明确包括家私、家电,并且要求“必须保证所有设备设施完好无损”,充分说明协议内容包括家私、家电的买卖。协议中关于房屋买卖的部分约定无效,并不影响家私、家电买卖部分的效力,被答辩人对家私、家电已使用多年,有的已更换。一、二审认定家私、家电买卖的约定有效是正确的。4.《评估报告书》是诉讼过程中为解决双方争议,经双方选择,人民法院依法委托的评估机构作出的报告,该报告应该作为本案认定事实作出判决的依据。并非违背被答辩人所称的司法独立审判原则。(二)本案一、二审适用法律正确,判决公平、公正。本案一、二审根据查明的事实,依据相应的法律规定认定双方签订《房屋买卖协议书》中房屋买卖的部分无效,家私、家电的买卖部分有效,适用法律正确,判决公平、公正。综上所述,本案一审、二审认定事实清楚,适用法律正确,判决公平公正,被答辩人的申请再审理由不能成立,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条应当再审的规定。请求人民法院依法驳回被答辩人再审申请。

本院经审查认为,夏明月与许家启、郑秀琴签订的《房屋买卖协议书》载明“甲方房屋现无土地使用证及房屋所有权证”,因此,夏明月在购买案涉房屋时对该房屋情况是知晓的,其当时自愿接受案涉房屋状况并予以购买,但在入住四年后又以不知道被申请人开发的房地产没有合法手续为由要求退房,违背诚实信用原则,生效判决据此认定其有明显过错并无不当。再审申请人夏明月主张原审认定其存在较大过错这一事实缺乏证据予以证明的理由不能成立,本院不予支持。

案涉《房屋买卖协议书》是农村房屋买卖合同,根据“地随房走”的原则,该协议在处分案涉房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。原审查明夏明月系罗山县彭新镇江榜村江榜组村民,并非案涉房屋所在地的罗山县彭新镇杨店村南园组集体经济组织成员,因未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理实施条例》规定的集体土地使用权变更登记手续,故双方签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、政策关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定,一审判决据此认定双方签订的房屋买卖合同无效并无不当。同时,原审查明双方签订的房屋买卖合同中载明,购房款包含有家具、家电的价款,双方交易的不仅仅是房屋,还应包含家具、家电,二者均可独立买卖,原审根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定认定涉案房屋买卖被确认无效后,并不影响合同中关于家具、家电部分的合同效力,该合同中关于家具、家电的买卖仍然有效亦并无不当。原审判决适用法律正确。再审申请人夏明月没有提出本案应当适用的法律内容,其主张一、二审判决适用法律确有错误的理由不能成立,本院不予支持。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论,当事人没有足以反驳的相反证据和理由的,可以认定其证明力。”本案经一审法院对外委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所作出评估报告,因夏明月对评估结论没有足以反驳的相反证据和理由,原审判决认定其证明力并无不当。再审申请人夏明月主张一审判决以《评估报告书》作为定案依据,违背了客观事实、违背了司法独立审判原则的理由不能成立,本院不予支持。

综上,再审申请人夏明月的再审理由不能成立。夏明月的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回夏明月的再审申请。

审判长  王永宏

审判员  朱长华

审判员  黄共田

二〇一九年十二月十九日

书记员  李 艳


免责声明:本网部分文章和信息来源于国际互联网,本网转载出于传递更多信息和学习之目的。如转载稿涉及版权等问题,请立即联系网站所有人,我们会予以更改或删除相关文章,保证您的权利。同时,部分文章和信息会因为法律法规及国家政策的变更失去时效性及指导意义,仅供参考。

Copyright © 2019 www.wanhuilawyer.com  All Rights Reserved. 技术支持:网律营管

添加微信×

扫一扫添加朋友圈